현 회사를 차리기 전 근무했던 전 회사(부동산 회사) 사장님과 최근 점심을 같이 할 기회가 있었습니다
현재 호치민 내 큰 단지 (빈홈 센트럴 파크)에서 영업을 5년 넘게 하고 계시고 경험(중국에서부터 부동산 분양 중개 시작)도 많으시다 보니 고객도 더 많이 있으셔서 좀 괜찮으시겠지 하고 뵈었는데 여러가지 이야기를 해 주셨는데요. 그 중에서 주 내용은 다음과 같습니다
1. 고객, 붕 따우 근처 공단 토지 매입 철회
2. 동일 업종(부동산 중개)에서 근무하고 있던 한국인 다수 한국 복귀
3. 한국인 소유 아파트 대다수 매도 희망 & 신규 임차인 감소
4. 베트남 현지인, 메트로폴 투티엠(METROPOLE THU THIEM) 3차 분양 아파트 내 4룸, 430억동 구매 희망
1) 원가 230억동 -> 매도 & 매수자 협의가 430억동
일단 무슨 내용인지 감이 안 오시는 분들이 많을 테니 하나씩 설명을 하겠습니다.
1. 고객, 붕따우 근처 공단 토지 매입 철회
호치민 에서 약 1시간 30분 ~ 2시간 내외에 위치한 붕 따우는 바닷가에 위치한 해안도시인데요. 해안 도시라는 특성에 맞추어 원자재 수입 및 수출이 용이하다 보니
석유, 화학 사업이 발달되어 있으며 베트남 PetroVietnam, 한국 효성 등에서 공장들이 운영되고 있으며 2020년 석유가격이 감소하자
- PETROVIETNAM, 붕 따우 내 190억 달러 규모 투자 예정
- 한국 효성, 13억 달러 공장 운영 中
물류, 항만 서비스 업종으로 빠른 업종 변경을 하면서 지속적인 발전이 이루어지는 곳입니다
* 베트남 중앙 정부에서 바리아 - 붕따우 항만을 국가적 항만으로 키우려는 계획 관련 뉴스
Inter-regional transport creates foundation for seaport development | Society | Vietnam+ (VietnamPlus)
Vietnam is focusing on improving inter-regional transport connectivity in order to develop the seaport system.
en.vietnamplus.vn
또한 호치민 시와 인접하여 있으며 토지 및 각종 비용이 상대적으로 저렴하다 보니 호치민 삼성 1차 협력사들도 공장 추가 시 많이 선택하기도 합니다
- 특히 바 리아(BA RIA)시에 위치한 푸 미 (PHU MY) 공단 및 주변 공단은 호치민 9군 삼성까지 1시간 내외로 이동이 가능하여 인기가 있습니다
그래서 제 예전 회사 사장님도 고객분 (한국 코스피 상장 의류 회사 회장님)께서 바리아 쪽 공단에 공장을 짓기로 하셔서 공단 토지 판매 및 인테리어를 하실 거 같다고 기대하시면서 말씀 주셨는데
결국 그 케이스는 취소되었습니다. 해당 의류사 측에서 글로벌 경제 불확실성과 수요 감소를 이야기하시면서 결국 신규 투자는 캔슬 되었고 예전 회사 사장님도 공단 토지 판매 중개 & 공장 건설을 하시지 못하게 되셨죠
지금 달러 환율을 보면 취소하신 게 현명할지도...
2. 동일 업종(부동산 중개)에서 근무하고 있던 한국인 다수 한국 복귀
한국 경제 뉴스를 보면 안 좋은 이야기밖에 없죠? 금리가 오른다, 급여는 안 오른다, 달러 환율 더 오를 수 있다, 집값 더 떨어질 거다...
한국 경제를 포함한 글로벌 경제가 좋아질 거 같지 않으니 베트남으로 기 들어와 있던 법인들은 인력을 추가로 하거나 확장할 계획을 보류할거고 신규로 진입할 예정이던 회사들도 다시 한번 생각을 해보게 될 겁니다
이는 베트남 내 해외 직접 투자(FDI, Foreign Direct Investment, 해외에서 베트남에 투자하는 금액)에서도 확인가능한데 금년 8개월 기준 총 투자 금액이 연 대비 10% 이상 감소한 추세를 보이게 됩니다
물론 삼성에서 최근 베트남 전체 33억 달러 (약 4조 4,000억 원)을 추가로 투자하긴 했습니다만 실제 남부 호치민 시 가전에 투입되는 투자금은 1조 원에 불과합니다 (전체 투자 금액의 20% 내외, 나머지는 북부 투자)
https://www.straightnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=215801
'삼성베트남' 올해 1~7월 390억弗 수출…베트남 경제 이끈다 - 스트레이트뉴스
삼성전자 등 베트남에 진출한 삼성그룹 현지 법인의 올해 1~7월 수출액이 390억달러(약 52조3700억원)에 달했다. 지난해 같은 기간보다 14% 늘어난 수치다. 이 기간 베트남 전체 수출(2164억달러)의 18%
www.straightnews.co.kr
https://www.theguru.co.kr/news/article.html?no=37631
[단독] 삼성전자, 베트남 호찌민 가전복합단지 '1조' 추가 투자
[더구루=오소영 기자] 삼성전자가 베트남 호찌민 가전 공장에 1조원이 넘는 추가 투자를 단행했다. 누적 투자금을 3조6000억원 이상으로 증액하고 호찌민 공장을 글로벌 가전 수출의 핵심 기지로
www.theguru.co.kr
삼성만으로 베트남 경제를 이끌 수 없습니다
베트남 내 추가 투자(법인, 개인)이 감소하니 베트남에 들어와야 할 사람들이 줄어들고 (임차인 즉, 임차 수요 감소) 한국인들을 주 대상으로 하던 부동산 중개업자들은 할 일이 없어지게 됩니다
그래서 업을 접고 복귀하시는 분들이 생기게 되고 임차인들이 상당수 베트남인으로 바뀌는 모습을 보게 됩니다
3. 한국인 소유 아파트 대다수 매도 희망 & 신규 임차인 감소
위 안내 드린 거처럼 경제 불확실성이 가속화되니 베트남내 기 투자한 한국인들은 동일한 생각을 가지게 됩니다
투자한지 몇 년 됐는데 이제 슬슬 빼 볼까, 환율도 올랐으니 시세 차익에 환차익, 더블 이득?
일단 말씀드려야 할 게 베트남 부동산은 베트남 부동산 법 상 외국인 쿼터 (단지 내 30%) / 베트남인 쿼터 (단지 내 잔여 70%)로 구분되어 있습니다
예전에는 제한된 공급 (단지 내 30%) 대비 높은 수요로 인해 베트남인 물량 대비 가격 인상폭이 빨랐습니다만 지금은 거래량 자체가 많지 않습니다
- 위 말씀드린 경제 불확실성으로 아파트투자 보류
이러다 보니 현재 상황에서는 매수자 (베트남 부동산 신규 진입자)는 없는데 비해 매도자 (기존 구매자)가 많은 상황이라 거래가 거의 없습니다
거래가 없으니 "시세" 라 부를 수 있는게 없고 매도를 위해 물건을 내어 놓아도 이걸 받아줄 매수인(한국인을 포함한 외국인)이 거의 없는게 현재 현실입니다
임차인 감소 부분은 위에서 이미 말씀을 드려서 추가로 더 설명 드리지 않겠습니다
4. 베트남 현지인, 메트로폴 투티엠(METROPOLE THU THIEM) 3차 분양 아파트 내 4룸, 430억동 구매 희망
1) 원가 230억동(약 11억원) -> 매도 & 매수자 협의가 430억동 (약 24.7억 원)
이거는 좋은 이야기라 해야 할지 안 좋은 이야기라 해야 될지 모르겠습니다
한국인(외국인)이 구매한 4룸 아파트를 베트남 현지인이 구매하려고 하는데 가격 상승폭이 장난이 아니죠? 실제 거래가 된 건 아니지만 상승폭 자체가 매섭습니다
메트로폴 투티엠(METROPOLE THU THIEM)은 호치민 시 2군 투티엠(THU THIEM) 신 도심내 강을 끼고 있는 4개 단지 (오피스 제외)의 약 1,300세대 규모의 아파트 단지입니다
현재 1단지 (갤러리아)가 완공되어 실제 사람들이 거주하고 있으며 (잔여 3단지 및 오피스 건물은 현재 공사 中) 가장 좋은 건 현재 완공되어 있는 투타엔 2교가 단지 바로 앞이라 시내 1군과의 접근성이 아주 좋다는 겁니다
* 말 그대로 아파트 단지 바로 앞에 다리가 있습니다. 나가서 건너면 바로 시내 1군입니다
- 불이 켜져 있는 1단지 뒤편에 (사진 중앙) 위치한 투티엠 2교, 2교를 넘어가면 바로 현 중심부인 시내 1군과 연결된다
이렇게 위치가 좋은 곳에 있는데 다가 투티엠 신 도심 프리미엄이 있어서 최초 분양시부터 가격이 비싼 편이였는데 시내 1군과의 접근성 개선이 확정(다리가 완공되었으니) 더욱 가격이 올라가고 있습니다만 아래 단가 기준으로 계산을 하면 최초 분양가 대비 거의 2배 가까이 호가가 불리고 있네요
- 최초 분양가: 1 M2 기준 5,484 USD
* (23,000,000,000/180)/23,300
- 현재 거래 예정 가: 1 M2 기준 10,252 USD/M2
* (43,000,000,000/180)/23,300
이 부분은 보는 관점에 따라서는
- 베트남 사람들도 충분히 아파트를 살 수 있는 여력이 있고 고급 아파트, 럭셔리 아파트 모두 수요 가능하다, 현지인들 시장은 외국인 수요 감소 대비 건재하다!
가 되거나 혹은
- 1인당 평균 연 소득이 400만원이 안되는 나라에서 어떻게 해야 25억을 한번에 내고 집을 사려는 베트남 현지인이 있을까? 사회 감시 시스템의 불량으로 인한 전형적인 동남아 현지의 부정부패인가?
라는 생각이 들 수 있겠네요.
코로나 이후로 사회적 빈부 격차가 더 커진 점까지 고려해야 될 거 같습니다만 위 이야기의 최종 결론을 말씀드리면
현재 호치민 부동산이 어렵다, 특히 한국인 대상 부동산 중개업을 한다면 더욱 더
글로벌 경제가 안정화되고 환율 상승, 글로벌 수요 감소, 금리 인상 가능성 등의 경제 불확실성이 모두 해소될 때까지는 호치민 부동산의 불 경기는 지속될 거 같습니다. 게다가 베트남 현지인들의 시장이 탄탄하고 소득이 개선되어 과거 대비 안정화되었다고 해도
향후 호치민 시장에 대형 (가격이 대형입니다) 물건들이 들어설 예정이라 이게 어떻게 수요될지 지켜보아야 할거 같습니다. 베트남 현지인들이 수요를 한다 하더라도 100% 다 수요를 할 수 없을 겁니다
-롯데 에코 스마트 시티: 예상 분양가 12,000 USD/M2 ~
https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2022082916220002485?did=NA
* 9월 2일 열리는 롯데 에코 스마트 시티 착공 식 참석 관련 뉴스
[단독] 신동빈 롯데회장, 베트남 '권력 서열 2위' 응우옌 쑤언 푹 주석 만난다
사면 후 첫 해외 방문지로 베트남을 선택한 신동빈 롯데그룹 회장이 응우옌 쑤언 푹 국가주석과 면담한다. 베트남을 그룹의 신성장 동력으로 설정한 의지를 분명히 내비치는 동시에 하노이 등
www.hankookilbo.com
- THE ONE SAIGON: 예상 분양가 43,000 USD/M2 ~
개인적으로 올 해 말, 내년에 호치민 부동산 시장에 변동(단기 충격)이 한번 있지 않을까 생각하면서 어제 저보다 부동산을 먼저 시작하신 분이 최근 한국에 들어가기 전 식사를 하면서(이분은 경제적 사유가 아닌 개인 가정사)을 보면서 이런 생각이 듭니다
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