개인적으로 생각하는 베트남 사업 2 -베트남 원룸 PHONG TRO

안녕하세요

 

 

지난번에 기재했던 "주차장 사업" 에 이어서 개인적으로 생각하는 베트남 사업인 "베트남 원룸" 에 대해 이야기해보려 합니다

* 기존 주차장 사업

https://vietmenstory.tistory.com/6

개인적으로 생각하는 베트남 사업 1 - 화물용 주차장

 

예전에도 말씀드린 거처럼 저는 2015년말부터 호치민 에서 호치민 부동산에 종사하고 있는데 한국분들이 생각하는 베트남 부동산이라고 하면 1%가 토지 그리고 99%가 아파트를 생각하실 겁니다

 

그렇지만 8년동안 호치민 에서 부동산 업무를 하면서 느낀 거 중에 한가지는 이 겁니다 

 

1인당 평균 GDP 가 2,500 USD 가 안되는 나라에서 생각할 수도 없을 만큼 돈이 많은 사람들도 분명히 있지만...나머지 사람들은 이런 아파트를 어떻게 살까? 

 

 

2015년 호치민 빈홈 센트럴 파크(VINHOMES CENTRAL PARK)가 최초 분양을 시작할 때 1 M2가 2,000 USD 부터 시작을 했습니다만 2015년 호치민 1인당 소득은 5,000 USD 에 불과했습니다

-산술적으로 계산하면 평균적으로 1년 일하면 2M2 (6.6 평)을 살수 있네요

 

 

그리고 2016년 분양을 시작한 빈홈 골든 리버의 경우 분양 시작가가 4,000 USD/M2가 넘었는데 이것은 2016년 베트남 1인당 평균 GDP에 2배 가까운 금액으로 아파트가 시장에 나왔으며 평균적인 베트남 사람이 2년 일해야 1 M2 (3.3평)을 살수 있다는 게 됩니다 

 

 

물론 "평균의 함정" 이 있고 재력이 있는 분들이야 어디에나 있다고는 하지만 "베트남 평균, 그리고 호치민 평균" 과는 너무 차이가 난다고 느끼기 시작했습니다

- 2021년 기준 실제 호치민 평균 급여는 6,000,000 VND (약 36만원)에 불과합니다

 

 

위 급여 평균은 너무 작은 거 같고 (정식 풀 타임이 아닌 파트 타임은 저 금액을 받기도 합니다) 대학교를 졸업한 제 주위 베트남 현지인들을 볼 때 약 8,000,000 VND(약 48만원) 정도 시작이 일반적입니다. 그럼 여기서 생각이 또 하나 드는게 이 겁니다

 

저 월급 받아서 어디서 살어?

 

한국분들이 생각하는 "호치민 아파트" 의 경우 가전가구가 없는 노 옵션 2룸이라 해도 최소 10,000,000 VND (약 60만원)은 줘야합니다. 

- 제가 거주하고 있는 호치민 9군 빈홈 그랜드 파크 2룸 노옵션이 7백만동 (약 40만원)입니다 

- 빈홈 센트럴 파크의 경우 1룸이 1,800만동 (기본 관리비는 임대인 부담)이니까요

 

물론 저런 데서 거주하시는 "베트남 현지인" 도 상당 수 계시지만 대다수의 학생들, 사회 초년생들, 신혼 부부들은 저 정도를 월세(고정 비용)로만 부담하기 어려울 겁니다

- 학생들이 가장 크겠죠

 

 

그럼 그런 학생들은 어디에 거주하냐? 바로 베트남식 원룸, PHONG TRO 입니다. 구글에 해당 키워드로 검색을 누르면 호치민 내 지역 (GO VAP, BINH THANH, TAN BINH 등을 위주로 지역별 검색한 현황도 볼 수 있네요)

 

그럼 저 PHONG TRO (앞으로 "베트남 원룸" 이라 부르겠습니다)는 어떻게 생겼냐?  이렇게 생겼습니다

- 복 층 형태로 구성되어서 1층에는 오토바이 주차(!), 화장실 및 부엌, 2층에는 거주가 일반적이며 평균 사이즈는 20 M2 (약 8평)입니다 

 

- 가격은 최소 2,000,000 ~ 5,000,000 VND가 일반적입니다 (고급형 제외)

 

그럼 "이게 왜 필요할까" 를 보면 일단 수요가 지속적으로 증가합니다. 꾸준하게 '도시' 로 인구가 유입되고 있으며 2016년 34%에 불과한 도시화율이 2020년 40%를 돌파했고 꾸준하게 더 늘어날 추세입니다

베트남 인구 변동 추이​
년도​	인구​ (천명)	평균 연령​	출생률​	도시화율​	도시인구​ (천명)
2016​	94,444​	30.8​	1.96​	34.1 %​	32,247
2015​	93,447​	30​	1.96​	33.6 %​	31,371
2010​	88,357​	29​	1.93​	30.6 %​	27,063
2005​	84,203​	26​	1.92​	27.5 %​	23,174
2000​	80,285​	24​	2.25​	24.6 %​	19,715

 

수요는 꾸준히 늘어나는데 공급은 어떨까요?

 

학생들이 거주할 기숙사, 저소득층 및 중산층이 거주할 아파트는 많은가요? 이미 2020년부터 호치민 시에서는 AFFORDABLE HOUSING (1 M2당 1,000 USD 미만, 즉 80 M2 (약 24평) 기준 1억원 미만)이 공급 부족이라 나오고 있는 상태입니다

 

2020년 법정 월 최소 급여가 4,420,000 VND (약 190 USD) 이고 먼저 말씀드린 거처럼 대졸 급여가 약 8,000,000 VND 수준이나 아파트 임대료는 최소 1천만동 이상을 생각해야 합니다. 거기에 관리비, 상수, 온수, 전기세, 오토바이 주차비는 당연히 별도기에 소비자(베트남 현지 학생, 신혼, 사회 초년생들)들은 아래 생활을 하게 됩니다 

- 거주 비용 분담: 베트남 원룸에서 3~4명 혹은 1 가족 (부부 + 자녀)가 공동 거주

* 월세 2,000,000 ~ 5,000,000 VND를 최소 2명 혹은 3,4명이서 분담하니 월세 실 부담이 500,000 ~ 2,500,000 VND 정도가 되고 잔여 수익으로 생활이 가능합니다 

 

- 노후화된 기존 원룸에서 거주 

수요가 넘치니 굳이 주인 입장에서 노후화된 원룸에 대한 리모델링 필요성을 느끼지 않겠죠?

 

 

따라서 이 시장은 "수요" 는 꾸준하게 나오는데 "공급" 은 경쟁력이 부족하고 소비자에 대한 배려가 부족한 시장이라 보여지기에 신규 진입자가 기존 공급자 대비 우수한 서비스를 제공해준다면 들어갈 수 있는 스페이스가 나올 겁니다. 즉 현지 원룸 대비 수요층들이 원하는 경쟁력 (1층 상점, 지하 오토바이 주차장, 스마트 도어락 등의 방범 시설 추가 등)을 준다면 빠른 시일내 임차인 확보가 가능하다는 이야기가 됩니다

 

 

또한 "베트남 현지인" 들을 대상으로 하기에 외부 요인에 영향을 덜 받을 겁니다

- 기존 아파트의 경우 외국인 임차인에만 기댈 경우 경제 악화로 외국인 철수 OR 코로나 등의 케이스로 외국인 입국 불가시 임차 시장에 큰 영향을 받습니다

 

 

몇몇 한국분들은 이미 호치민 한인 타운인 7군 푸미흥에서 "한국인" 들을 대상으로 호텔(이것도 원룸 사업이죠?)을 하고 있고 베트남 현지인들도 원룸을 대형으로 운영해서 임차를 주기도 합니다

- 아래 사진은 베트남 현지인들이 운영하는 원룸입니다

 

 

이렇게 운영을 하면 임차인이 들어오면서 발생하는 월 임대 수익과 함께 차후 매각 시 토지 가격 인상분까지 가져갈 수 있습니다만 가장 중요한 건 '외국인 개인' 명의로는 운영이 불가능하다는 점입니다

- '외국인 개인' 은 토지 임대, 매매 가 불가능합니다

- '외국인 법인' 은 가능하기에 호치민 7군 푸미흥 내 한인 타운도 '외국인 법인' 으로 할 가능성이 상당히 높음

 

 

위 사업도 주차장과 동일하게 '토지' 라는 걸 깔고 가야하는 동일한 사업이지만 베트남 현지인들의 가장 기본적인 "의식주" 중에서 "주" 를 공략함과 동시에 차후 발생할 토지 가격 인상분까지 취할 수 있기에 충분히 경쟁력 있는 사업이 될 거라 생각합니다 

 

 

감사합니다