개인적으로 생각하는 베트남 사업 1 - 화물용 주차장

안녕하세요

 

 

티 스토리를 시작하기전 현재 사용중인 네이버 블로그에서 올리지 못하는 내용들에 대해 올리고자 했던 내용 중 하나가 "개인적으로 생각했을 때 할 만하다고 느낀 사업에 대해 간략하게 적어보자" 였습니다

- 이게 재테크라 해야 될지 신규 사업이라 해야 할지 잡 썰 이라 해야 할지 모르겠네요

 

 

이러한 생각들 중 가장 먼저 떠올랐던 게 "화물용 트럭 주차장" 입니다. 좀 생뚱 맞은 이야기일수 있어서 좀 길게 풀어서 설명을 해야 할 거 같습니다. 맨 처음 포스팅에서 말씀드린 거처럼 저는 현재 베트남 호치민 에서 부동산 & 내륙 운송 업 2개를 하고 있습니다

 

 

이렇게 화물사를 운영하는 입장에서 주차장은 반드시 필요한데요, 말 그대로 트럭을 주차(PARKING)을 해야 되기 때문인데 가장 좋은 방법은 고객사(공장) 내부 공간에 주차를 하는 겁니다. 고객사에 주차를 할 수 있다면 주차장 대여 비용이 발생하지 않고 불 필요한 비용 (주차장 - 고객사 이동 관련 시간, 유류비)를 줄일 수 있습니다

 

 

하지만 99%의 공장이 여유 공간이 부족하며 설사 공간이 있더라도 안전 및 분실의 우려로 인하여 외부인(기사)의 출입을 제한합니다. 따라서 화물사 입장에서 비용을 주고라도 외부 주차장을 구해야 하는 상황이 됩니다

 

 

다들 아시는 거처럼 주차장은 

- 차고지: 가장 기본적인 역할, 말 그대로 차량을 보관하는 장소(차량 사업소)

 

- 운전자(기사) 출퇴근 및 휴식 장소: 오토바이를 타고 트럭을 운전하는 기사들이 출퇴근을 하는 장소이자 배차 시간이 길 경우 휴식을 취하는 장소

 

 

- 차량 청소, 정비 및 차량 고사(베트남): 주차장 내 차량에 대한 정비, 청소, 관리 & 차량 고사 

 

- 선 상차 화물 보관: "선 상차"란 내일 오전에 나갈 화물을 오늘 저녁에 미리 생산해서 차량에 사전 상차 (선 상차)하는 걸 말합니다. 제조업 특성 상 아침 일찍 (7시30 ~8시) 부터 생산 라인이 돌아가기 시작하니 이때 맞추어 화물을 상차하여 보낼 경우 시간을 맞추지 못할 경우가 생기기에 그 전날에 미리 상차를 하는 겁니다

 

 

고객사 화물이 차량에 상차가 된 상태에서 그 다음날 아침까지 기다려야 하기에 당연히 밖에 도로나 이상한 곳에 세워 둘 수가 없고 반드시 관리가 되는 차고지(주차장)에 보관을 해야 됩니다.

 

 

 

베트남의 화물용 트럭 주차장의 경우 대부분의 위치는 공단(Industrial) 내 혹은 인접한 근처가 되는 경우가 많습니다. 위에서 한번 말씀 드린 대로 주차장 - 고객사와의 거리가 멀수록 불 필요한 이동이 발생하고 이는 곧 비용(시간, 유류비)가 되기 때문입니다. 따라서 일반적인 화물사들은 최대한 다수의 공장이 밀집한 공단의 내부 혹은 근처로 차고지를 잡고 해당 공단 혹은 근처 내 고객사들을 대상으로 영업 및 운영을 하는 것이 일반적입니다

- 아님 고객을 먼저 구하고 근처 차고지를 잡기도 합니다 

 

 

저희 회사가 사용중인 주차장입니다. 저희 주차장은 토지 주인과 최근 5년 기준으로 계약을 했고 회사 주 고객사 3개가 위치한 공단에서 차량 기준 5분 내 위치하고 있으며 차고지 내

- 감시용 카메라 7대

 

- 기사 오토바이 주차장 

 

- 경비 숙소

 

- 기사들을 위한 매점 (간단한 식사, 커피, 음료 판매)

 

등이 있습니다

* 저희 차량 뿐만 아니라 다른 회사 트럭도 같이 사용합니다 

 

 

 

이 쯤 읽으셨으면

 

아니 주차장 내 있을 게 다 있는데 뭐가 사업이라는 거야?

 

 

라고 하실 수 있을 겁니다. 당연히 문제가 있으니 개선을 하면 사업 아이템이 될 수 있을 거라 생각하고 있고 개인적으로 3가지 정도 개선 사항에 대해 생각하고 있습니다

 

 

1.보안 취약

저희가 현재 사용중인 주차장을 설명 드리면서 분명히 경비가 사용하는 숙소가 있고 저희가 토지 주인과 서명한 계약서에도 해당 내용이 명시가 되어 있습니다만 언제부터 인가 경비가 보이지 않는다고 관리자에게 연락이 오더군요. 한국 이였으면 바로 '계약 위반 '이야기가 나올 수 있는 부분이기에 지주에게 이야기를 했더니 "너희 말고 들어오고 싶은 차량 많으니 싫으면 나가" 라고 이야기 합니다 ㅎㅎ  

 

 

계속 언급 드리는 거처럼 화물사 입장에서는 불 필요한 비용을 줄이기 위해 최대한 고객사와 인접한 지역 내 차고지를 희망하는데 일단 토지 공급은 제한적입니다. 그리고 고객사(공장)이 형성되어 있는 근처는 이미 인프라가 구성이 되어 있기에 "화물용 차량 주차장으로 사용할 수 있는 최소 2,000 M2 이상의 공터"  더 찾기가 어려울 겁니다.

 

 

그러니 저희 주차장 주인처럼 공급자(토지 주인)이 갑이 되고 주차장 내 보안에 대해서 크게 신경 쓰지 않으며 화물사도 울며 겨자 먹기로 자기들 스스로 보안을 강화할 수 밖에 없습니다

- 서비스 공급 업자가 돈을 쓰지 않으니 돈을 주고 서비스를 사는 사람이 추가 금액을 지급해야되는 상황

 

 

저희 차고지에서는 올해 초 트럭 3대에 대한 방화가 있었는데 결국 범인은 잡히지 않았고 "카메라"를 확인하니 사각지대가 많고 심지어 주차장 전체가 커버가 되지도 않았습니다, 또한 주차장이 벽으로 외부와 구분되어 있지도 않죠 

- 심지어 3대 중 한대는 출고된 지 1년도 지나지 않은 신형입니다. 그런데 보시는 거처럼 타이어가 거의 전소되었죠

 

 

경비라도 있으면 다행이지만 주차장 공급의 특성 상 보안을 신경 써야 할 주차장 주인이 신경을 쓰지 않기에 베트남 답게 경비가 없고 외부와 구분하는 담이 없거나(있어도 의미 없는 수준) 카메라가 제 기능을 하지 못하고 있는 경우가 많은 경우를 보았기에 저희는 '선 상차'를 하는 회사라 공휴일이 끼여 2일 이상 쉬게 되면 어쩔 수 없이 저희 기사들에게 추가 급여(휴일인데 주차장 지키라 그러면 돈 줘야죠?)를 지급하면서 차량 및 내부 화물을 보호하고 있습니다

 

 

다른 현지 회사들은 이러한 사정으로 인해 '선 상차' 를 잘 하지 않는 경우가 일반적이고 주차장에 대한 서비스에 만족을 하지 못하게 됩니다

 

 

2. 화재 취약

1번과 같은 이야기라 할 수 있는데 아닙니다

 

 

베트남 화물사 중 일부는 차고지 내 유류탱크를 조성하고 회사가 직접 주유소로부터 유류를 구매한다음 탱크에 보관하고 자기 회사 트럭에 유류 불출을 직접 관리하는 경우가 있습니다. 화물사 입장에서 원가에 적지 않은 부분을 차지하는 "유류비" 를 직접 관리가 어려운 외부 (주유소 직원 - 기사)를 통해 하는게 아니라 회사가 직접 관리하게 되니 타이트한 관리가 가능하다고 생각하기 때문인데요 

 

하지만 이는 엄연한 불법인데 주유소가 아닌 주차장에 유류를 보관할 경우 화재 위험이 있기 때문입니다. 그래서 베트남 차고지에서도 대형 유류탱크가 아닌 위 사진처럼 소형 배럴에 보관하는데 공안이 점검 차 방문할 경우 이를 모두 치워야 되기 때문입니다 ㅎ

 

 

아직까지는 화재 관련 특별한 이슈나 법적 제한이 없는 상태이나 충분히 리스크가 될 수 있는 부분입니다

 

 

3. 주차장 사용 고객 연계 서비스 취약

지금 물류 회사를 운영한지 3년 차이지만 이미 주차장을 3번째 옮겨서 사용하고 있는데 이는 주차장을 찾는게 그만큼 어렵고 찾아도 이런 저런 이슈로 옮기게 된다는 의미로 보시면 될 거 같습니다

 

 

최초 저희가 사용한 주차장과 두번째 주차장입니다 (기존 주차장과 바닥이 다르죠)

- 벽으로 잘 둘러 싸여 있고 입구도 한 개고 경비원도 상주하면 가격이 비싸고 싸면 보안이 취약하고 다 좋으면 거리가 너무 멀고...

 

따라서 주차장을 3번 옮기면서 3명의 주차장 주인들을 만났는데 "이미 돈을 많이 벌어서" 그런건지 아니면 "사업 개발에 대한 의지가 없는 건지" 모르겠지만 월 주차 수익 + 지인 OR 친척이 운영하는 주차장 내 '매점' 말고는 아무것도 할 생각도 의지도 없어 보였습니다

 

 

일반적으로 화물용 주차장 내에는 최소 20, 30대 이상의 화물용 차량과 그 차량을 운전하는 기사들의 오토바이가 배치되어 있는데 그것들을 대상으로 

- 오토바이 & 차량 정비 

 

- 오토바이 & 차량 청소

 

등을 제공해줘도 괜찮지 않을까 싶습니다. 

 

 

주차장 자체가 이미 차량이 많은 지역 (공단 혹은 공단 근처)에 있을 테니 수요는 존재하기에 주차장 기존 고객은 '소폭 할인', 그리고 새로운 고객을 데리고 오면 '추가 할인' 등의 유인 요소를 제공해준다면 주차장 내 사용하지 않는 버리는 면적이나 낭비하는 면적으로 추가 수익을 창출할 수 있지 않을까 싶습니다

 

 

저도 3번째 주차장을 옮기면서 생각이 들었습니다.

 

 

"현재 주차장 서비스가 워낙 개판이라서 기존 시스템 + 기존 시스템에 모자란 걸 조금만 개선하면 충분히 수요를 모을 수 있겠는데 왜 아무도 안 하지?"

 

 

왜냐하면 이 아이템을 진행하는데 있어 가장 중요한 건 "땅" 이기 때문입니다. 땅은 무한히 공급되지 않고 제한적이며 특히 수요가 밀집해 있는 지역 내 공터는 구하기가 더 어려울 겁니다

 

 

토지 가격이 계속해서 올라가는 만큼 토지 임대료도 같이 상승을 하는 현재에서 빈 공터를 토지 주인과 계약을 해서 구한다 하더라도 비용 (토지 임대료, 보안 &경비 & 토지 개간 등 초기 투자 금액) 대비 수익(월 주차 수익 + 부가 수익)이 남는 장사인지 고민을 해봐야할 필요가 있을 거 같습니다

- 해보지 않았으니 알 수는 없지만...

 

 

 

그래도 현재 시장 서비스 공급자들 자체가 워낙 형편 없는 시장이고 현재 중국을 대체할 제조업 국가로 계속 선호가 되고 있는 베트남에서 토지를 구매하지 않고 임대를 하는 조건으로 주차장 사업은 충분히 메리트가 있을 겁니다

- 결국 답은 땅이겠 지만요

 

 

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다