개인적으로 느끼는 베트남 생활 - 투자가 아닌 생존으로 가야할거 같은 느낌 (20221107)

안녕하세요

 

 

최근 들어 부동산(호치민 아파트) 판매 관련 연락을 주시는 분들이 상당히 많으신 데요. 사실 매도 문의는 올해 상반기때부터 시작되었습니다만 급격하게 증가한 건 올해 하반기부터라고 생각합니다

 

 

베트남이 해외 투자자들에게 부동산을 오픈한지가 7년 정도가 지났고 

- 2015년 7월 1일자로 베트남 부동산이 외국인에게 개방되어 외국인이 베트남 내 아파트를 구매할수 있게되었습니다

 

달러 가치가 상승하면서 많은 투자자들이 "이제 슬슬 정리할까?"라고 문의를 주셨는데요. 달러(USD/KRW) 환율은 계속 올라가는 와중에

 

베트남동(USD/VND) 환율은 생각보다 안정적이라 더 많은 분들이 문의를 주셨습니다 

- 한국보다는 안정적이나 VND도 대세를 (달러 강세)를 따를 수밖에 없기에 달러 강세를 보이고 있습니다 

 

이렇게 환경이 좋기만 하면 매수 & 매도가 활발하겠지만 중요한 건 현재 아파트를 사줄(매수자)가 없다는 겁니다. 한국과 동일하게 베트남도 "거래 절벽"이라는건 이미 상반기때부터 느끼고 있습니다

- 저에게 연락 온 거 기준으로 금년 초부터 10월까지 팔아 달라고 (혹은 시세 + 판매 가능 여부 문의 포함) 연락을 받은 것만 15건이 넘게 있습니다만 실제 거래가 된 건 1건에 불과합니다

 

 

현재 호치민 내 부동산을 하고 있는 다른 한국 사장님들에게 여쭤봐도 대답은 다 비슷합니다

- 매수자가 없다

 

- 한국인 임차인이 잘 없다

 

- 거래 절벽이다

 

 

이렇게 기존 아파트의 거래(전매 거래)가 급격하게 감소하고 있는데 신규 분양의 경우 아파트 가격은 계속해서 상승세를 보이고 있습니다 (인건비, 원자재 상승 및 토지 가격 상승이 있다고는 하지만...)

- 투티엠 GS 자이: 예상가 7,000 USD/M2 ~ (금년 11월 분양 확정)

 

 

- 1군 그랜드 마리나 사이공: 최소 14,000 USD/M2 ~ (현재 분양 중)

 

위 아파트들이 100% 다 수요가 되어 주면 다행이겠지만 "그랜드 마리나 사이공"은 지나치게 높은 가격으로 인해 분양을 시작한지 2년가까이가 되었는데 아직도 미분양 상태이며 투티엠 자이의 경우 1,000세대가 되지 않는 단지이나 분양 행사 후 완판이 될지 봐야할 거 같습니다

- 호치민 럭셔리 아파트 분양 시장 불황의 시작이 투티엠 자이 미분양 사태로 시작될수도 있습니다

 

 

이렇게 시장이 불안전한 이유는 한국과 마찬가지로 글로벌 경기 불안정성, 러 - 우 분쟁, 글로벌 수요 감소등의 복합적인 요인이 있겠지만 가장 큰 이유는 당연히 미국 기준 금리 인상이 아닐까 싶습니다

- 최근 추가 75BP 인상이 있었습니다

美 연준, 4연속 자이언트 스텝…한은도 24일 금리인상 확실시(종합2보) | 연합뉴스

 

 

이렇게 되니 한국을 포함한 아시아 국가들도 기준 금리를 올리게 되고 베트남도 최근 기준 금리 2%인상이 있었습니다

 

베트남 한달새 정책금리 2% 인상 초강수..."울트라 스텝" [베트남코리아타임즈] - 베트남 그라운드

 

이는 바로 베트남 시중 은행 금리에 적용이 되어 11월 기준 주택 담보 대출 금리가 다음과 같이 적용됩니다

- 왼쪽 순서대로 (은행 명 / 적용 금리 / 변동 금리 / 조기 상환 시 금리 (계약 후 1,2,3년 내 조기 상환 시) / 프로모션 적용 시 금리 / LTV / 기간)

 

 

보시는 거처럼 베트남에서 주택 담보 은행 금리가 최저 10%가 넘는 시대가 왔으며 내년에 미국 기준 금리가 추가 상승하지 않더라도 예금 금리 10% 시대가 올 가능성이 높습니다. 그렇게 되면 베트남 현지인들이 은행 대출을 끼고 구매한 자산들인

부동산(아파트, 건물), 차량, 트럭 등이 시장에 던져질, 즉 악성 채권이 될 가능성이 현저하게 높아집니다

- 베트남에서는 주담대는 고정 금리가 거의 없습니다

 

 

미국을 제외하고 한국 포함 전세계가 힘들다 하는데 내년이 더 힘든 시기가 되지 않을까 생각합니다. 따라서 내년에는 "투자" 가 아닌 "생존" 을 목표로 잡아가겠습니다

 

 

그나마 한국보다는 아직 개발이 덜 된 국가라 "가능성" 이라는 모호하면서도 무시할 수 있는 요인이 있는 베트남이지만 개인적으로 내년은 쉽지 않은 시기가 될 거 같습니다

 

 

감사합니다