베트남 호치민 한베가정 남편의 생존 업데이트 - 20230221

안녕하세요

 

마지막 글을 올리고 나서 3달이 넘게 지난 거 같네요. 그 동안 올해 구정에 한국에도 다녀오고 

 

와이프와의 결혼 날짜도 잡고 손님들이나 처음 보시는 분들과 만나고 바쁘게 지낸거 같습니다. 그러는 동안에도 "글을 쓰기로 한 이상 꾸준히 써야지" 라는 생각이 들었으나 귀찮음으로 계속 미루고 있었네요

- 여행을 가거나 처음 보는 상황을 맞이하면 "아 이걸로 나중에 글 써야지" 하고 사진도 찍어 놨는데 말이죠...진짭니다

 

 

오늘 드릴 이야기는 베트남 호치민 경제에 대한 전반적인 짧은 이야기와 그에 대한 개인적인 생각이 될 거 같습니다. 일단 예전부터 안내 드린 거처럼 저는 호치민에서 "부동산" 과 "내륙 운송" 2가지 업무를 하고 있습니다. 이 두개의 업무가 베트남에서 주요 산업인 "부동산" 과 "제조업" 에 연결이 되는데 

- 사실 베트남 현지인분들에게 "베트남 부동산 "이라고 하면 땅을 기반으로 하는 부동산에 더 가깝습니다만 외국인은 할 수 가 없으니까요

 

 

부동산을 먼저 살펴보면 한국, 중국과 크게 다르지 않은 거래 절벽, 그리고 가격 하락을 보여줍니다

- 회복에 대한 기대가 몇몇 보이긴 하지만 전반적으로 부정적인 뉴스가 많습니다

 

작년에 아주 높았던 그리고 꾸준히 상승세를 그리던 환율, 코로나로 부터의 회복 및 2015년 부동산 시장 개방 후 바로 투자한 고객들의 EXIT 문의로 인한 "매도" 문의는 활발했으나 이와 함께 지속된 고금리시대로 인해 자금이 있다고 해도 부동산에 투자를 하지 않는 시장이 오면서 "매수" 문의는 거의 없는 편이 되었습니다. 이게 거래 절벽의 가장 기본적인 이유가 아닌가 싶습니다

 

 

하지만 한국 부동산 시장과 달리 외국인의 경우 레버리지, 즉 대출이 현실 상 불가능 한 점으로 인해 가진 현금으로만 구매한 외국인들은 거래 절벽에도 크게 당황하지 않고 현재 버티고 있는, "존버"의 상황이기도 합니다

 

 

그러나 거래가 없다 보니 시세라고 불릴 수 있는 데이터가 존재하지 않으며 오로지 베트남 현지인들 간의 거래 데이터로만 간접적으로 시세가 확인이 가능한 불안정한 시장이기도 합니다

 

 

또한 정책적으로도 혼탁한 시장이 되었는데 호치민 기준으로

1. 최대 시행사인 빈홈(VINHOMES)에서 외국인 소유주 대상 주택 소유권 증명서(핑크북) 접수 신청 일시 중단

1) 사유: 호치민 시 당국(자원환경부)에서 내사

 

 

2. 시행사, 자본 부족 호소

1) 부동산 기업(시행사)의 자금 경색으로 인한 부채 연장, 신규 대출 허용등을 관련 당국에 요청

 

 

상세 링크 (한국어 뉴스) 

http://www.insidevina.com/news/articleView.html?idxno=22852

 

 

3. 지난주, 베트남 중앙 정부 및 관련 당국 & 시중 은행 회장 & 시행사 회장 & 부동산 전문가 간 부동산 시장 활성화 및 안정화 관련 회의

1) 시장에서는 정부의 긍정적인 반응(중앙 정부가 시행사의 요청들을 받아줄꺼다)으로 받아들여 주가가 올랐으나 정부에서는 원칙적인 수준에서 그쳤음

 

상세 링크 (베트남어 뉴스)

https://cafef.vn/tong-thuat-thao-go-va-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-lanh-manh-ben-vung-2023021708290082.chn?fbclid=IwAR3Tj6W2ehuCGBWtw0YSBKPyo_aqRTCxkoYaFQdjlx_-t4IQT-dTHy60eOU

 

 

4. 시행사의 공사 & 분양 지연 및 파산으로 인해 고객 피해 발생

1) 시행사, 코로나 회복후에도 공사 진행 지연 및 이에 대한 고객과의 불이행 및 소송 이어져 

- 고객이 기 납부한 대금을 돌려주지 못하고 있는 것으로 판단 

 

2) 또한 시행사 파산(알파 힐, 시내 1군) 후 고객이 중간에서 붕 떠버리는 경우까지 발생 

 

상세 링크 (네이버 블로그, 노바랜드 프로젝트 관련)

https://blog.naver.com/kbjcrazy2000/223017624140

 

상세 링크 (베트남어 뉴스, 알파힐 분양한 베트남 고객이 소송 진행)

https://doanhnghiepvathuonghieu.com.vn/khach-mua-can-ho-du-an-alpha-hill-keu-cuu-vi-cong-ty-alpha-living-boi-tin-p40522.html

 

5. 호치민 시 지방 정부, 다 주택자에 대한 과세 초안 마련

1) 호치민 시"만" 대상으로 다 주택자에 대한 과세 초안 마련. 현재 미 실행 상태이나 중앙 정부 국회 및 관련 당국에 초안 제출 완료 및 보강 중으로 알려져

 

상세 링크 (한국어 뉴스)

http://www.insidevina.com/news/articleView.html?idxno=22789

 

 

하나같지 좋지 않은 상황이라 최소 올해, 아님 내년까지도 호치민 부동산 시장은 그렇게 밝을 것으로 보이지는 않습니다. 유지만 하면 다행일까요?

- 이러다 보니 최근 외국인의 호치민 아파트 투자에 대한 회의감이 생기기 시작했고 이에 대한 생각을 정리하고 따로 글로 한번 써보려 합니다 

 

 

다음은 제조업입니다. 

 

 

제조업도 그렇게 상황이 좋지 않습니다. 일단 아래 뉴스에서 보이시는 거처럼 PMI(제조업 구매관리자지수)가 3개월 연속 50이하를 기록하며 부진을 보여주고 있습니다. 하지만 1월에 베트남 최대 명절 구정(최소 1주일 ~10일 가까운 휴무)이 있어 운영 기간 자체가 다른 일반적인 월 대비 축소되었으며 신규 수출 주문이 증가로 돌아가면서 회복의 여지가 있다는 언급도 있었습니다

http://www.insidevina.com/news/articleView.html?idxno=22755

 

하지만 의류, 봉제, 신발 등의 인력 중심 사업은 상당한 어려움을 겪고 있는 것으로 보이는데요. 아래 보시는 거처럼 베트남 남부 최대 신발 제조업체에서 5,000여명을 감원할거라는 뉴스가 최근에 나왔습니다

- 대만계 제조업체에서 감원 뉴스가 나왔습니다 

 

 

그리고 꾸준하게 올라가는 임금까지 고려할 때 개인적으로 베트남에서는 상대적인 인건비 절감으로 인한 제조업은 더이상 경쟁력을 가지기 어려울 걸로 보입니다 (꾸준히 베트남인들의 소득, 급여를 올려야 하는 베트남 정부에서도 해당 산업에 대한 지원, 허가가 자연스럽게 줄어 들것으로 판단합니다)

 

이렇게 제조업이 전반적으로 감소세를 타다 보니 물류업도 비용 절감이라는 제조업체의 타겟이 되기가 아주 쉬워 물류단가가 작년 대비 하락했습니다 (내륙 운송 기준). 글로벌 수요 & 공급에 더 영향을 받는 선박 운임(포워딩)의 경우 차이가 있겠습니다만 전반적인 단가 인하 압박은 제조업 전반에 모두 있지 않을까 생각합니다

- 저희 고객사 중 한 곳은 작년 대비 왕복 1회전 기준 4.8% 하락이 있었네요 

 

 

그나마 저희 회사는 남부 삼성 호치민 1차 협력사를 상대로 업무를 하다 보니 상대적으로 경기 불안정성을 덜 맞는 편이지만 (리스크가 없을수는 없겠죠) 봉제, 철강, 기타 제조업은 대부분 힘든 상황에 있을 겁니다

 

 

물론 베트남이라는 국가가 현재 글로벌적으로 생산 기지로서의 매력성 (정치적 안정, 중국을 대체할 국가 등), 주변 동남아 국가 대비 우수한 인프라 (인력, 수출 & 수입 등), 풍부한 생산가능인구 등의 장점이 있어 꾸준하게 FDI(달러)가 해외로부터 들어오겠지만 이게 영원하지는 않을 거라 생각하며 소형 회사에 있는 저는 장기적인 전략보다는 하루하루 살아남는 게 더 우선인 상황이 당분간 지속될 거 같습니다 

- 또 이 짤을 쓰게 되네요 ㅎ

 

 

감사합니다