베트남 호치민 부동산 - 불안한 베트남 건설사와 상대적으로 빠른 중앙 정부 대책 (20221124)

안녕하세요

 

 

최근 건기에 들어선 호치민은 저녁에 25도 내외 정도가 되면서 약간 쌀쌀한 날씨가 되고 있는데요. 날씨만 쌀쌀한 게 아니라 경기도 침체기로 들어 서는걸로 보여서 불안한 마음이 큽니다

- 한국, 베트남뿐만 아니라 전 세계가 그런거긴 하지만 제가 살고 있다보니 불안한 마음이 더 큰게 아닌가 싶습니다 

삼성폰 초유의 특단하나...베트남 공장 다음달 "보름간 멈춘다" - 베트남 그라운드

 

그 중에서 오늘 말씀 드릴건 베트남 개발사 불안과 이에 대한 정부 대책인데요. 일단 부동산 시장이 안 좋아지고 있다는 건 계속 언급을 드린 터라 따로 말씀을 드리지 않겠습니다. 부동산 시장이 좋지 못하니 개발사도 상황이 좋지 못하겠죠. 먼저 언급드릴 회사는 "노바랜드(NOVALAND)"라는 베트남 개발사입니다

- 호치민 부동산에 관심이 있으신 분들이라면 한번쯤은 들어보셨을 개발사입니다 

한국어 기준으로 검색하면 특별한 이야기가 나오지 않아서 베트남어로 검색을 해보겠습니다

 

11월 8일 뉴스 기준으로 유동성 부족으로 인한 직원 해고, 건설 중단 등의 이야기가 나오고 있습니다 

 

Tập đoàn bất động sản số 2 VN - Nova Land - sa thải nhân viên, bán tài sản để trả nợ

 

자본 증자를 실패하고 주가가 떨어지고 있다는 뉴스도 있네요

 

Tập đoàn Novaland quyết định tạm hoãn phương án tăng vốn

 

한국 롯데 건설과 마찬가지로 부동산 시장이 좋지 못하니 유동성이 부족해지는 건 일반적인 수순이나 주가가 크게 빠지고 있다는 이야기가 있어 회사의 재무제표를 가볍게 보았는데요

- 중앙 정부(공산당)과 "이슈" 가 있다는 이야기도 있습니다만 이건 공식적인 이야기가 아니니..

 

 

올해 1~3분기 기준 순 매출(Net revenue)은 증가세이나 영업 이익(Operating profit)이 2분기 잠깐 반짝한 거 말고 감소하였고 법인세 차감 후 순 이익(Profit after tax)의 경우 금년 3분기 기준 작년 4분기 대비 60%이상 감소하였네요. 이렇게 되니 순 이익(Net profit)도 감소할 수 밖에 없습니다 

 

 

그보다 더 중요한 건 부채/단기 부채(Liabilities / Short term liabilites)가 꾸준하게 증가하고 있는데 특히 단기 부채가 법인 자본금(Owner's equity)의 2배 가까운 수치가 되었다는 겁니다 (이러면 시장에서 망한다는 이야기가 나올 만 하죠). 이로 인해 주가는 하락세를 보이게 됩니다

- 전 주 대비 30%, 지난달 대비 60%가 넘는 하락을 보이고 있는데 이게 더 갈수도 있다는 게 문제입니다 

 

 

 

그럼 다른 시행사는 괜찮은가? 그럼 오늘 포스팅을 하지 않았겠죠. 호치민, 하노이를 가리지 않고 베트남 전역에 크게 프로젝트를 확장하고 있는 "선샤인" 이라는 시행사가 있습니다. 베트남 남부 호치민 쪽에서 프로젝트가 많지는 않지만 북부 하노이의 경우 "시푸차(CIPUTRA)" 지역 전체를 개발할 계획을 가지고 있다 보니 하노이 부동산에 관심이 있으시다면 들어 보셨을 회사입니다

올해에 위 선샤인 그룹에서 자회사로 KSFIANCE라는 회사를 만들었는데 이름에서 알수 있듯이 이들이 하는 업무는 아주 심플합니다

 

돈 많아요? 우리한테 줘요 이자 많이 줍니다 

 

내외국인 관계없이 아래와 같은 이자를 줍니다 

- 아래 금리는 올해 상반기 기준으로 상반기 베트남 주요 은행 1년 금리는 6~7% 내외였습니다. 그러니 이자 금리를 주요 은행 대비 50% 가까이 더 준 셈이죠 

 

저는 이 회사를 보자마자 든 생각은 딱 하나였습니다

 

이거 완전 헝다 망하기 전 아닌가?

 

 

작년부터 우려되었던 중국 개발사인 헝다 그룹도 파산 전 자회사를 통해 고금리의 이자를 주는 회사를 만들어 시민들의 돈을 수취 했었고 이후 자금이 돌지 않자 파산 이야기가 나오게 되었습니다 

 

물론 위 KSFINANCE에서 고객에게 약정된 금액을 정상적으로 지급하면 문제가 없겠지만 최근 (11월 18일)에 아래와 같은 고지를 발표합니다

- 법인 대표자 서명 및 법인 직인이 날인되어 있는 공식 서류입니다

 

고객과 계약한 금액 상환이 지연되고 있는 걸로 보이고 이에 따라 고객에게 선택할 수 있는 "옵션들" 을 제공하는데요. 옵션들은 다음과 같습니다

1. 약정된 금액을 수령하고자 할 경우

(1) 5억동 이하 시

- 계약 기준 30일 이후: 약정 금액 20% 지급

- 계약 기준 60일 이후: 약정 금액 30% 지급

- 계약 기준 90일 이후: 약정 금액 20% 지급

- 계약 기준 120일 이후: 약정 금액 30% 지급

 

(2) 5억동 이상 시

- 계약 기준 90일 이후: 약정 금액 10% 지급

- 계약 기준 180일 이후: 약정 금액 90% 지급

 

2. 약정된 금액으로 부동산 구매 

(1) 옵션 1 (Lua chon 1)

- 약정 계약에 따라 고객이 수령해야 할 금액으로 아파트 구매 (고객이 아파트를 선택하면 과거 분양된 금액 대비 최대 30% 할인 적용하여 구매 가능)

 

 

(2) 옵션 2 (Lua chon 2) 

- 약정 계약에 따라 고객이 수령해야 할 금액으로 6개월 내 아파트 구매 (기존 아파트 분양 금액 * 112% But 기존 분양 가격 대비 최대 50% 프로모션 적용) 

 

 

노바랜드와 같이 유동성이 모자라다 보니 금융 회사를 만들어 고금리로 고객 자금을 유치하였는데 부동산 시장 악화로 자금이 돌지 않으니 남아 있는 아파트 미분양 물건을 고객 자금과 바꾸려는 걸로 보입니다. 위 2개 시행사만이 겪는 문제는 아니고 전방위적으로 기업의 유동성(자금) 확보가 쉽지 않자 최근 베트남 정부에서는 아래와 같은 발표를 합니다

- 금리가 올라가니 기업입장에서는 비용(이자)이 늘어나며 은행에서도 금리가 인상되면 대출 한도를 줄여야 합니다 (금리가 높아질수록 은행 내부적으로 리스크 관리를 위해 기존 대출에 대한 상황 + 추가 신규 대출 제한을 진행합니다)

 

Chính phủ yêu cầu rà soát tháo gỡ vướng mắc liên quan đến TPDN, sửa Nghị định 65/2022 nếu cần thi

 

자금 투입(유동성 투입)을 하기 위해 베트남 중앙 정부에서 빠르게 조치를 취하고 있는 걸로 보여지고 위 내용이 진행된다면 개발사뿐만 아니라 베트남 내 운영중인 기업들도 한숨 돌릴 수 있지 않을까 싶습니다. 

 

 

감사합니다