베트남 호치민 부동산 - 2023년 1분기 빈홈 센트럴 파크 전매가격 추이 (20230403)

안녕하세요

 

 

부동산을 하다보니 주기적으로 고객들이 "시세"에 대해 물어보는 경우가 많아 이에 대한 회신을 해드려야 하는데 한국처럼 직방, 다방, 네이버 부동산이 없는 베트남은 현재 위와 같은 공신력을 갖춘 사이트가 없습니다

- 베트남 내 가장 큰 부동산 사이트인 "BATDONGSAN.COM"조차도 허위 매물이 수두룩한게 현실입니다

https://batdongsan.com.vn/  

 

 

그러다보니 저는 베트남 내 페이스북 그룹을 통해 거래되는 호가(ASKING PRICE)를 시세 데이터로 활용하여 정리, 안내드리고 하는데요

- 실제 거래가를 확인할 수 있는 곳은 부동산 거래 시 반드시 통과되어야 할 "공증 사무소"와 각 아파트가 위치한 행정 구역 상 "세무소" 2군데 뿐입니다. 공증 사무소와 세무소는 실 거래가를 공개하지 않구요.

 

 

2018년도부터 부동산 시세를 "연도(YEAR)" 기준으로 정리를 했는데 시세에 대해 물어보시는분이 많고 데이터의 객관성을 더하기위해 올해부터는 매 달 기준으로 정리를 하려합니다

- 아래 파일이 매 년 체크한 시세입니다

 

또한 베트남 부동산에 대해 관심이 있으신 분들이라면 아실 "외국인 쿼터 (단지 내 30%)" 와 "베트남인 쿼터(잔여 70%)"에 가격 차이가 발생하는데 2020년부터 코로나로 인해 외국인 거래가 없었고

 

 

현재 코로나 사태가 끝이 났어도 금리 인상을 비롯한 경기 불안정성으로 인해 외국인 간 거래가 없는 편이라 베트남 인 쿼터 내 시세를 조사하고 있습니다

 

위와 같은 기본 정보를 안내드리고 나서 오늘 확인해볼 내용은 호치민에 오셨거나 호치민 부동산에 관심이 있으셨으면 무조건 들리셨을 "빈홈 센트럴 파크"입니다

 

말씀드린대로 베트남 내 페이스북 그룹을 통해 데이터, 즉 "호가"를 체크하기에 시세를 100% 반영하지는 않는다는 걸 다시 안내드리고 진행합니다

 

 

먼저 2023년 1월입니다 (각 월마다 정확한 근거를 위해 "호가"에 대한 실제 광고 내용을 캡쳐해놓았습니다).

1월 조사분은 22개인데 면적을 공개하지 않은 내용들이 있어 그걸 제외하면 18개에 1,2,3,4룸이 고루 분포되어 있습니다 

 

다음은 2월입니다.

단지가 10,000세대에 달하는 규모라 체크 수량을 30개/월로 늘렸습니다

 

마지막 3월입니다

- 데이터 확보에 신경을 쓰느라 고른 배분(1 ~ 4룸)을 하지 못했네요 

 

위 3개월치, 2023년 1분기 흐름을 정리하면 다음과 같습니다

 

데이터 체크 시 고른 배분을 하지 못해 1,4룸의 데이터 체크가 꾸준하게 되지 못하지만 2,3룸은 꾸준하게 체크가 되었기에 2,3룸 위주로 내용을 체크해보려합니다

 

 

일단 2룸입니다

 

 

3개월 추이를 봐도 2룸은 큰 가격 변동대가 없이 3,200 USD/M2 내외를 유지하고 있는데요. 1월 2룸을 보면 평균대를 크게 초과하는 랜드마크 3동 2룸 (3,621 USD/M2)를 제외하고는 평균대 혹은 평균대보다 낮은 가격대를 보여줍니다

- 1월 내 베트남 최대 명절인 구정(뗏)이 있어 급전이 필요하다보니 3,000 USD/M2 밑에도 파실려는게 아닌가 싶습니다

 

2,3월 2룸 시세도 상황은 크게 다르지 않습니다. 소수 물량을 제외하고 대부분 평균, 3,200 USD/M2 혹은 이를 하회하는걸 볼 수 있습니다

- 2월 2룸

 

- 3월 2룸

 

따라서 2룸은 대부분 3,200 USD/M2에 호가가 형성되어 있다는 결론을 내릴 수 있습니다

 

 

다음은 3룸입니다

 

 

3룸의 경우 월 추이를 볼때 가격 변동폭이 큰 편인데 이는 이유가 있습니다. 1월을 보면 단가가 4,805 USD/M2, 4,364 USD/M2 물건이 있습니다

- 랜드마크 동쪽 사이공 강 뷰가 잘 보이는 3룸이네요

 

1월 3룸 광고 중 No 2, 랜드마크 3동 116억 베트남동, 단가 기준 4,805 USD/M2의 실제 광고입니다

 

이렇게 4,500 USD/M2 가 넘는 물건이 호가로 튀어나오다보니 1월 3룸 평균이 4,000 USD/M2가 넘는 금액 (4,199 USD/M2)가 나오게 됩니다

 

 

다음은 2월입니다. 2월에도 단가가 4,000 USD/M2가 넘는 물건들이 보이긴 하지만 1월 대비 상대적으로 물량이 줄었습니다. 개인적으로 1월 내 물건이 팔리지 않으니 집주인들이 호가를 인하한걸로 판단되는데요

2월 3룸 중 가격이 가장 높은 NO 15, 랜드마크 2동, 126 M2, 125억 베트남 동, 4,134 USD/M2 실제 광고입니다

 

2월 전체 물량 중 4,000 USD/M2 이상 하는 고가 물건들을 제외하고 평균을 보게 되면 3,500 USD/M2 수준에 머무르는데 그럼 실제 3룸 평균은 3,500 USD/M2 로 판단하는게 맞습니다

 

마지막은 3월입니다. 3월도 동일하게 4,000 USD/M2가 넘는 물건들이 여전히 보입니다. 그리고 1,2월과 동일하게 3룸 중 가격대가 높은건 대부분 랜드마크 동쪽 사이공 강뷰 OR 시내뷰가 간섭이 없거나 최소 간섭 수준으로 보장되는 아파트들입니다

- 빈홈 센트럴 파크 내 단지들 간 동 간격이 좁은 아파트들이 많아서 그런거 같네요

 

3월 3룸중 가격대가 가장 높은 NO 4번, 랜드마크 5동, 8호 108.7 M2, 118억 베트남 동, 4,523 USD/M2 실제 광고입니다

3월 3룸도 4,000 USD/M2 이상 물건들을 제거하고 평균을 내면 3,466 USD/M2 정도로 2월 대비 소폭 하락세를 보이는걸 볼 수 있습니다

 

결론은 다음과 같이 낼 수 있을거 같습니다

1. 2023년 1분기 빈홈 센트럴 파크 단지 내 2,3룸 평균 가격대는 3,200 USD, 3,500 USD/M2 내외

1) 2룸은 큰 변동 없이 3,200 USD/M2

 

2) 3룸은 3,500 USD/M2 내외 (4,000 USD/M2가 넘는 "이상치"들을 제외하고 평균 낼 경우)

 

 

2. 뷰가 확보되거나 뷰 간섭이 적은것들은 높은 가격으로 호가가 제시

1) 단지 내 상당수 아파트가 앞, 옆 BLOACK등에 뷰가 막히는 게 많아 뷰가 뚫려있거나 간섭이 적을 경우 판매가 상승

 

 

3. 3개월 데이터를 가지고 시세 및 추세 확인은 제한적

1) 최소 6개월 이상 / 고른 데이터 (방 1 ~4개) 확인 후 재 확인 필요

 

 

감사합니다